Faktor Kunci Investasi Properti

"Faktor Kunci Investasi Properti!"

"Pokoknya kalau ingin hidup cukup paling tidak harus punya kontrakan 10 pintu." Begitu kata bang Haji Deni, tetangga sebelah rumah saya yang tujuh turunan asli Betawi. Argumentasinya nampak cukup meyakinkan, sebab saya lihat keluarga mereka berkecukupan. Barangkali begitu pula anggapan kebanyakan orang mengenai investasi property. Makanya investasi property masih akan tetap masuk dalam rencana para pemilik dana, kendati banyak tawaran  beberapa produk investasi lain dengan imbal hasil lebih tinggi.

Tentunya keyakinan ini bukan tanpa dasar sebab seperti dilansir beberapa konsultan property bahwa rata-rata imbal hasil investasi di bidang property berkisar 7% sampai dengan 14% pertahun bergantung pada jenis propertynya. Pendapatan investasi pada gedung perkantoran diperkirakan sekitar 7% dan untuk pusat perbelanjaan mencapai 13%. Umumnya investasi pada dua jenis properti itu biasanya dilakukan investor institusi yang memiliki dana dalam jumlah besar. Apartemen memberikan tingkat imbal hasil 13% hingga 14% per tahun. imbal hasil kotor tahunan dari sewa apartemen di Indonesia mencapai 13,4%. Ditambah lagi, isunya harga property bakalan naik karena kenaikan harga minyak mendorong kenaikan harga bangunan. Kenaikan ini bisa jadi hanya menguntungkan untuk property menengah ke atas diatas Rp 500 juta. Sementara untuk property menengah ke bawah dengan peminat berdaya beli terbatas,  jangan-jangan malah turun permintaannya.

Memegang  "Barangnya"

Katanya orang merasa lebih aman berinvestasi property untuk sebuah alasan sederhana, yaitu karena merasa memegang ”barangnya”. Mungkin maksudnya jika investasi property kita kurang sukses, kita masih memiliki tanahnya. Masuk akal juga, namun lebih dari sekedar alasan yang sedikit "emosional” tadi,  investasi property di jagokan disebabkan beberapa keuntungan potensial lain, misalnya  :

- Pendapatan tetap : property yang disewakan dapat memberikan penghasilan tetap berupa uang sewa.

- Pertumbuhan asset : nilai property cenderung naik dari tahun ke tahun bahkan memberikan pertumbuhan diatas inflasi.

- Agunan : untuk kemudahan dalam mendapatkan pinjaman maka dapat menggunakan property sebagai agunan.

- Bunga murah : pinjaman untuk pembelian property juga paling murah terutama property residensial atau tempat tinggal, umumnya lebih murah dibandingkan bunga pinjaman usaha dan jauh lebih murah dibandingkan bunga kartu kredit.

- Prestise dan kepuasan pribadi : memiliki rumah hampir seperti memiliki emas perhiasan sebagai investasi. Anda bisa memamerkannya kepada orang lain dan menjadi simbol prestise dan status sosial.

Perhatikan Biayanya !

Kesalahan paling umum yang sering dilakukan orang dalam investasi property adalah kurang teliti dalam memperhitungkan biaya-biayanya. Bukan saja pada saat kita membelinya kita akan selalu mengeluarkan uang. Bahkan selama kita memegang property sampai ketika kita menjualnya kembali, biaya-biaya tersebut adalah :

Biaya maintenance : adalah biaya yang digunakan untuk merawat kondisi propertynya. Biaya ini umumnya semakain besar jika propertynya berupa bangunan baik tempat tinggal maupun usaha dibandingkan tanah kavling. Biaya maintenance ini dibagi dua, yaitu : (a) biaya rutin:  listrik, telepon, kebersihan, air ; (b) biaya interior/eksterior  ; (b) biaya renovasi berkala.

Biaya pajak : Dalam pembelian properti ada pajak yang dikenakan dari pemerintah. Apabila kita membeli melalui developer, biasanya pajak telah dimasukkan dalam harga jual. Besarnya pajak yang harus dibayarkan sangat tergantung jenis, nilai, dan lokasi propertinya.

Biaya asuransi : adalah biaya yang dibayar untuk pembelian premi asuransi yang terkait dengan kepemilikan property , misalnya asuransi kerugian harta benda yang mencover kerusakan pada bangunan dan isinya. Biaya ini sangat penting dialokasikan mengingat tingginya risiko penurunan nilai fisik propertinya akibat musibah dan bencana.

Faktor Kunci

Ketika anda memutuskan untuk berinvestasi di property, sebaiknya segeralah memutuskan bagaimana akan mendapatkan keuntungan darinya. Kesuksesan investasi ini sungguh sangat ditentukan dari bagaimana anda memprioritaskan diantara mendapatkan penghasilan sewa segera atau menikmati kenaikan harganya. Sebab amat sulit untuk bisa menemukan property yang bisa memberikan kedua keuntungan tersebut sekaligus tanpa mengorbankan salah satunya. Apalagi jika property tersebut terletak dilokasi favorit atau strategis.  Namun keputusan manapun yang anda pilih, harap diperhatikan juga beberapa faktor kunci kesuksesan investasi property anda, sbb :

Lokasi : semakin bagus lokasinya semakin besar kesempatan anda untuk mendapatkan keuntungan lebih tinggi dari selisih harga jual belinya. Contoh, property yang terletak di dekat fasilitas umum seperti sekolah, taman, toko-toko mempunyai potensi kenaikan harga lebih tinggi dibandingkan property yang terletak jauh dari fasilitas umum sepert tersebut.

Calon Penyewa, atau calon pembeli : jenis property yang akan anda cari akan sangat mempengaruhi tipe atau jenis pembeli atau penyewanya nanti. Karena itu tantangannya adalah menemukan property yang tepat untuk target pembeli atau penyewa yang anda tuju.

Kondisi fisik :  property dengan kondisi buruk tentunya memerlukan biaya tambahan untuk perbaikan walaupun di jual dengan harga murah. Namun, intinya adalah mencoba melihat apa yang tersembunyi, sebab jika dari luar kelihatan modelnya bagus namun konstruksinya keropos, tentunya mudah rusak.

Rencana keuangan : jangan membeli property untuk investasi karena suka semata. Keputusan untuk membeli dan menjual haruslah berdasarkan angka perhitungan yang matang. Sebaiknya keputusan itu pun harus mempertimbangkan skenario terburuk, misalnya apa pengaruh pergerakan suku bunga, penurunan minat penyewa terhadap keuangan anda atau bagaimana kesanggupan anda untuk menahan property tersebut jika mulai merugikan.

Mike Rini Sutikno, CFP
PT. Mitra Rencana Edukasi - Perencana Keuangan / Financial Planner
Website. www.mre.co.id, Portal. www. kemandirianfinansial.com
Fanspage. MreFinancialBusiness Advisory, Twitter. @mreindonesia
Google+. Kemandirian Finansial, Email. info@mre.co.id,
Youtube. Kemandirian Finansial